Правовое регулирование договора купли продажи недвижимости

Legal Regulation of the Contract for the Sale and Purchase of Real Estate

Автор: Безклинский Сергей Анатольевич

Волгоградский филиала РАНХиГС, Волгоград, Россия

E-mail: bsergey-8@yandex.ru

Bezklinsky Sergey Anatolyevich

Volgograd branch of RANEPA, Volgograd, Russia

E-mail: bsergey-8@yandex.ru

Аннотация: В статье подробно анализируются специфика заключения и исполнение договора купли продажи недвижимости, перечислены нормы правового регулирования договора купли-продажи. Обозначены основные признаки договора купли продажи недвижимости. Автор полагает, что о полном исчезновение проблем с исполнением договора говорить пока говорить рано, и предлагает пути решения проблемы.

Abstract: The article analyzes in detail the specifics of the conclusion and execution of a real estate purchase and sale agreement, and lists the norms of legal regulation of the purchase and sale agreement. The main features of a real estate purchase and sale agreement are outlined. The author believes that it is too early to talk about the complete disappearance of problems with the execution of the contract, and suggests ways to solve the problem.

Ключевые слова: заключение договора, оферта, акцепт, приема передаточный акт, контроферта, договор купли-продажи недвижимости.

Keywords: conclusion of an agreement, offer, acceptance, acceptance, transfer deed, counter-offer, real estate purchase and sale agreement.

Тематическая рубрика: Юриспруденция.

Согласно общему правилу, в соответствии с п. 1 ст. 425 ГК договор вступает в действие и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Для консенсуального договора купли - продажи им будет момент, в который достигнуто в надлежащей форме (п. 1 ст. 550 ГК РФ) соглашение продавца и покупателя по всем существенным условиям (п.1 ст. 432 ГК РФ).

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации [1].

Порядок заключения договора в общей форме предусмотрен в п. 2 ст. 432 ГК и состоит в том, что одна сторона договора направляет другой оферту (предложение заключить договор), а другая сторона, в случае ее согласия, выражает акцепт оферты (принятие предложения). Согласно данному Положению регулирование договоров начинается со стадии выражения стороной воли заключить договор, т.е. выступления с офертой [2].

Все, что предшествует этой стадии, создать договор не может (переговоры, переписка имеют лишь доказательственное значение). Однако это не означает, что предшествующие заключению договора материалы, вообще лишены какого-либо значения. Ст. 431 ГК, допускает при толковании договора использование для целей выяснения общей воли сторон предшествующие договору переговоры и переписку. Также имеются в виду заверения до или после его заключения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора (ст. 431.2 ГК РФ). Акцепт является второй стадией заключения договора [1].

Существует точка зрения Каткова Е.А., что стадиями заключения договора являются оферта, акцепт и урегулирование разногласий при заключении договора [3].

Существует и другая точка зрения Денисов С.А. относительно стадий заключения договора. В ней выделяются: направление оферты; рассмотрение другой стороной оферты и ее акцепт; получение акцепта оферентом [4].

Актуальность проблемы определяется тем, что как показывает практика при исполнении договора, нарушаются сроки передачи имущества и снятия с регистрационного учета продавца и членов его семьи. В ходе этих сделок субъектами нарушаются существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества.

Новизна исследования заключается в попытке изучения и поиска решений, сложившихся проблем в гражданско-правовых отношений.

Выделение стадии урегулирования разногласий невозможно в тех правопорядках, где закреплено правило зеркального соответствия оферте акцепта, например, в России, так как, если акцепт зеркально не отражает оферту, то договор не считается заключенным, а, следовательно, договаривающиеся стороны остаются на стадии направления друг другу контроферт.

Основная обязанность продавца по передаче имущества включает в себя необходимость совершения двух основных действий (долженствований), различимых по своей природе: передать имущество фактически и передать право собственности, которое выражается в необходимости зарегистрировать переход права собственности (выступить заявителем при государственной регистрации). Первое из них, как писал Б.Л. Хаскельберг, «представляет собой частно - правовой волевой акт обеих сторон», второе – «публично-правовой акт, с которым связывается момент перехода права собственности» [5].

В свою очередь передачу имущества можно также разделить на отдельные долженствования, такие как:

– передать (вручить) недвижимость с индивидуально-определенными характеристиками

– подписать акта приема-передачи;

– передать свободным от ограничений и прав третьих лиц;

– передать в установленный договором срок;

– имущество должно быть надлежащего качества.

Договором могут быть установлены иные обязанности.

Передача права собственности выражается в подаче заявления о переходе права собственности, которое подается совместно с покупателем. Обе эти обязанности (передать имущество и зарегистрировать переход права собственности) не состоят в зависимости друг от друга.

Фактически имущество может быть передано как до, так и после государственной регистрации. Закон «О государственной регистрации недвижимости» [6] не перечисляет в качестве оснований Исключением является только купля-продажа предприятия. Гражданский кодекс Российской Федерации прямо устанавливает, что право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (п.2 ст. 564) [1].

Судебная практика также подтверждает данное положение, в частности, Президиум ВАС в Постановлении от 20 сентября 2011 г. N 5785/11 указал, что положения статей 551, 556 Гражданского кодекса о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности [7].

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 ГК РФ). Исполнение названных обязанностей продавца разделено во времени и осуществляется путем совершения продавцом и покупателем различных действий [1].

Нарушение принципов исполнения обязательства приводит к нарушению прав сторон обязательства. Две разновидности таких нарушений будут рассмотрены в данной статье.

Отдельное рассмотрения заслуживает такое понятие как передаточный акт.

Исполнение договора купли-продажи недвижимости заключается в передаче продавцом покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу — предусмотренной договором денежной суммы.

Передача недвижимости от продавца к покупателю обязательно оформляется документально – стороны подписывают передаточный акт либо иной документ о передаче.

Передаточный акт является не единственной формой фиксации передачи недвижимости. Факт передачи может быть оформлен в самом договоре как отдельное его положение. Однако, форма документального закрепления с юридической точки зрения не меняет сути – необходимости документального оформления передачи. Так как именно документ о передаче подтверждает состоявшееся вручение покупателю недвижимого имущества его продавцом. Например, передача ключей от квартиры не может являться подтверждением исполнения обязательства продавцом. Существенным моментом также является то, что состоялось вручение недвижимого имущества покупателю именно с теми индивидуально-определенными характеристиками, которые стороны определили в договоре. Эти два положения – факт передачи и соответствие переданного объекта недвижимости договору – определяют значение передаточного акта.

В римском праве в  отношении недвижимости существовал способ абстрактной передачи вещи – tradition longa manu (передача длинной руки), который заключался в покидании, уступлении вещи конкретному лицу [8].

Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимой вещи после того, как она была вручена покупателю, и при условии, что обе стороны подписали соответствующий акт о передаче. Таким образом, подписание акта о передаче и является вручением, то есть подтверждает факт перехода имущества в обладание покупателя.

Форма передаточного акта законодательно не регламентируется – кроме его основного назначения. Исходя из назначения акта и в силу его содержания, этот документ в рамках современного законодательства рассматривается как доказательство исполнения договора. Поэтому уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества рассматривается как отказ от исполнения сделки. Для продавца – это отказ от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять это имущество.

С моментом подписания акта законодатель не связывает возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества. Но при этом передача недвижимой вещи на основании соответствующего акта означает, что покупатель превращается в титульного владельца, хотя еще и не собственника недвижимости. Скворцов О.Ю. отмечает, что такая категория как «право владения» (в отличие от правомочия владения, как составной части права собственности) отсутствует в законодательстве. Тем не менее, факт владения может иметь важные правовые последствия. О.Ю. Скворцов исходит из того, что российская цивилистическая доктрина опирается на институт традиции, который подразумевает вручение как достаточное основание для перехода права. Поскольку передаточный акт в сделках с недвижимостью заменяет собой вручение, то по логике института традиции передача в рамках исполнения договора купли-продажи должна являться самостоятельным основанием и для регистрации перехода права собственности. Таким образом, передаточный акт при наличии договора купли-продажи недвижимого имущества должен иметь правообразующее значение, т.е. передача по акту должна являться основанием для государственной регистрации прав на отчуждаемую недвижимость. По его мнению, это поможет исключить ситуации, когда права покупателя ограничены его требованиями в судебном порядке государственной регистрации только перехода права собственности на основании заключенного договора. Другими словами, акт приема-передачи будет служить основанием для государственной регистрации [9].

Мы считаем, что передача недвижимого имущества после государственной регистрации создает новому собственнику дополнительные риски, по мимо того что если продавец добровольно не освободит помещение в назначенный срок, то новый собственник будет вынужден подавать исковое заявление о признании утратившим право пользованием жилым помещением при переходе права собственности, выселение и снятии с регистрационного учета по месту жительства на основании п2. Ст. 292 ГК РФ,  а так же у нового собственника появляется риск так и не получить купленного помещения в надлежащем состояния из за случайной гибели, хотя законодатель предусмотрел такие случае в пункта 1 статьи 459 ГК, в соответствии с которой риск случайной гибели (статье 211 ГК РФ) отчуждаемого имущества переходит от продавца к покупателю одновременно с исполнением обязанности по передаче имущества, требовать возмещение убытков новому собственнику придется в суде [1].

Проведенный анализ проблем в нашем исследовании наталкивает на следующие выводы:

Основной проблемой при заключение субъектами договора купли-продажи недвижимости является его исполнение в части фактической передачи недвижимого имущества.

Мы считаем существенно сократить количество судебных споров можно если внести в п.2 Статья 223. ГК РФ дополнение следующего содержания: "В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, передача и принятие такого имущества должна осуществляться до государственной регистрации, если иное не установлено законом" [1].

Это позволит как минимум субъектам гражданского оборота решить все спорные вопросы и передать недвижимость до государственной регистрации.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс РФ.
2. Гражданское право: учебник: в 2 т. / О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и др.; под ред. Б.М. Гонгало. М., 2016 Т. 2 С.71.
3. Каткова Е.А. Заключение договора поставки. Дис. ... канд. юрид. наук. М., 1970 С. 134.
4. Денисов С.А. О порядке заключения договора // Актуальные проблемы гражданского права. М., 1998 С. 246-247.
5. Хаскельбег Б.Л. Правовая природа и значение государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество // Гражданское право: Избранные труды. Томск, 2008 С.129.
6. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
7. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 сентября 2011 г. N 5785/11 по делу N А63-4629/10.
8. Дождев Д.В. Римское частное право. Учебник для вузов. Под редакцией члена-корр, профессора В.С. Нерсесянца . – М., 1996 С.339.
9. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). М.,, 2006 г. С. 197.