Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости

Liability of the parties under the contract of sale of real estate

 

Автор: Безклинский Сергей Анатольевич

Волгоградский филиала РАНХиГС, Волгоград, Россия

E-mail: bsergey-8@yandex.ru

Bezklinsky Sergey Anatolyevich

Volgograd branch of RANEPA, Volgograd, Russia

E-mail: bsergey-8@yandex.ru

 

Аннотация: В статье подробно анализируются основные проблемы связанные с ответственностью сторон по договору купли продажи недвижимости, последствия отказа от исполнения условий сделки, правовые отношения между субъектами сделки, законодательные нормы регулирующие сделки, судебный порядок решения споров, основные проблемы при исполнении договора купли-продажи. Автор полагает, что о полном исчезновение проблем при исполнении договора купли-продажи пока говорить рано и предлагает пути решения проблемы.

Annotation: The article analyzes in detail the main problems associated with the liability of the parties under a real estate purchase agreement, the consequences of refusal to fulfill the terms of the transaction, legal relations between the subjects of the transaction, legislative norms governing transactions, the judicial procedure for resolving disputes, the main problems in the execution of the sale and purchase agreement. The author believes that it is too early to talk about the complete disappearance of problems in the execution of the sale and purchase agreement and suggests ways to solve the problem.

Ключевые слова: отказ от исполнения договора, права покупателя, частичное исполнение договора купли-продажи, судебный порядок решения споров.

Keywords: refusal to execute the contract, buyer's rights, partial execution of the contract of sale, judicial procedure for resolving disputes.

Тематическая рубрика: Юриспруденция.

 

В современном гражданском обороте недвижимость выступает исключительно важным, фундаментальным объектом с высокой стоимостью и обусловленной ее привлекательностью для различных субъектов. Динамичное развитие оборота недвижимого имущества настоятельно требует совершенствования методов, механизмов его правового регулирования.

Статья 8 Конституции Российской Федерации закрепляет три основных вида собственности [5]:

1) Государственную;

2) Муниципальную;

3) Частную.

Отношения, возникающие между субъектами сделки покупателем и продавцом при продаже недвижимого имущества, регулируются нормами ГК РФ и Законом "О защите прав потребителей" если продавец юридическое лицо [3].

П.В. Крашенинников, считает, что договор купли-продажи следует рассматривать как определенное правомерное действие, которое имеет своей целью возникновение, изменение или прекращение гражданских прав обязанностей [4].

В ч. 1 ст. 454 ГК РФ говорится о том, что по договору купли-продажи одна сторона берет на себя обязанность передать вещь в собственность другой стороне, а покупатель в свою очередь должен принять этот товар и оплатить. И.А. Покровский отмечает, что договор купли-продажи обуславливает двустороннее обязательство, так как каждая сторона является и кредитором, и должником, а их обязанности в данном случае носят встречный, и взаимосвязанный характер. [7]   

Императивные обязанности продавца и права покупателя:

1. Передать жилое помещение покупателю в соответствии с условиями договора. Неисполнение императивной обязанности продавцом по передаче жилого помещения покупателю дает право последнему обратиться с исковым заявлением к продавцу о понуждении исполнения обязательства в натуре.

2. Проинформировать покупателя о правах третьих лиц на жилое помещение. Указанная обязанность продавца регламентируется двумя нормами, закрепленными в ГК РФ:

− имущество должно передаваться покупателю свободным от прав третьих лиц на него, за исключением случаев, когда покупатель был поставлен в известность об их правах;

− по тексту договора купли-продажи жилого помещения должны быть указаны лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его отчуждения продавцом. При этом, как представляется, указанное положение раскрывает в т.ч. и указанную обязанность продавца по информированию покупателя.

Дополнение договора купли-продажи жилого помещения условием о том, что продавец обязуется передать указанный объект вместе с иным имуществом, делает указанный договор смешанным по своей правовой природе, поскольку по данному договору происходит реализация движимых и недвижимых вещей. Между тем такого рода подход является допустимым с точки зрения практики [1].

Между тем правовые последствия неисполнения указанной императивной обязанности проявляются отличным образом: нарушение ст. 460 ГК РФ дает право покупателю требовать расторжения договора купли- продажи или соразмерного уменьшения цены, в то время как нарушение требования, предусмотренного ст. 558 ГК РФ, свидетельствует о незаключенности договора купли-продажи жилого помещения в целом.

В случае если продавец не исполняет  обязанность по передаче объекта недвижимости покупателю, то покупатель имеет право:

- в судебном порядке потребовать передачу объекта в соответствии с условиями договора;

- отказаться от исполнения договора;

- потребовать возмещения убытков, которые были причинены в результате отказа продавца передать вещь.

В соответствии со статьями 557 и 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если при продаже недвижимого имущества недостатки не были оговорены продавцом, потребитель, которому передано недвижимое имущество ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков недвижимого имущества в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимого имущества потребитель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за него денежной суммы.

Выявленные недостатки делятся на два вида – существенные и несущественные. Нарушения считаются существенными в случае если выявленные повреждения не могут быть устранены без несоразмерных денежных расходов, временных затрат, носят систематический характер. При приобретении недвижимости наиболее частными существенными недостатками являются влажность, грибок, недостаточный обогрев жилья, низкая шумоизоляция и другое. Наличие указанных недостатков может вызвать серьезные правовые последствия вплоть до полного отказа от исполнения договора. Несущественными недостатками являются повреждения, которые устранимы, не требуют больших затрат. При этом понесенных расходы можно возложить на продавца в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества (статья 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Императивные обязанности покупателя и права продавца: 

1. Принять жилое помещение. Неисполнение обязанности покупателем по приемке жилого помещения путем подписания акта приема-передачи дает право продавцу потребовать от покупателя принять указанное имущество или отказать от исполнения договора в целом (ст. 484, 556 ГК РФ) [2].

2. Уплатить цену договора продавцу. В случае отказа покупателя от исполнения договора продавец вправе по своему выбору:

- потребовать оплаты товара;

- отказаться от исполнения договора.

При нарушении покупателем сроков оплаты покупаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ продавец вправе потребовать оплаты за нее, а также уплаты процентов на основании статьи 395 Гражданского кодекса РФ. Оплата недвижимости может производиться в кредит. При нарушении покупателем оплаты в этой форме продавец имеет право потребовать оплаты переданной недвижимости или возврата данного объекта. Кроме того, на просроченную сумму платежа начисляются проценты.

Проблемой является низкая юридическая грамотность населения, субъекты не знают своих прав и обязанности, а так же как ответственность грозит за не исполнение условий договора, как правило грамотно провести сделку купли-продажи недвижимости не может обычный человек, так как быстро меняется законодательство в России в сфере купли-продажи недвижимости, порядок заключения в целом является неструктурированным, и регулируется множеством нормативных актов.

Мы считаем для решения этой проблемы в сделку нужно привлекать нотариуса даже если сделка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, юриста или опытного риэлтора, которые помогут правильно составить договор купли-продажи, организовать безопасные расчёты, проверить правоустанавливающие документы, помогут разобраться в нюансах действующего законодательства [6].

 

Литература:

1. Белов В.А. Жилое помещение и обязательственные отношения: монография. М.:Юстицинформ. 2018 С. 79. 

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 21 октября 1994 года.

3. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".

4. Крашенинников П.В. Жилищное право. Учебное пособие. М:. 2015 С. 364.

5. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020)

6. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).

7. Покровски И.А. История римского права. СПб. 2015 С. 425.