Государственная регистрация сделок с недвижимостью: Особенности и проблемы

State registration of real estate transactions: Features and problems

Автор: Безклинский Сергей Анатольевич

Волгоградский филиала РАНХиГС, Волгоград, Россия

E-mail: bsergey-8@yandex.ru

Bezklinsky Sergey Anatolyevich

Volgograd branch of RANEPA, Volgograd, Russia

E-mail: bsergey-8@yandex.ru

Аннотация: В статье подробно анализируются основные проблемы государственной регистрации сделок с недвижимостью, последствия отказа в регистрации, причины приостановки государственной регистрации сделок, порядок обжалования отказа в государственной регистрации сделки, основные проблемы при государственной регистрации сделок. Автор полагает, что о полном исчезновение проблем при государственной регистрации сделок пока говорить рано и предлагает пути решения проблемы.

Annotation: The article analyzes in detail the main problems of state registration of real estate transactions, the consequences of refusal to register, the reasons for the suspension of state registration of transactions, the procedure for appealing against a refusal to state registration of a transaction, the main problems in state registration of transactions. The author believes that it is too early to talk about the complete disappearance of problems during the state registration of transactions, and suggests ways to solve the problem.

Ключевые слова: государственная регистрация, приостановление государственной регистрации сделки, отказ в государственной регистрации сделки.

Keywords: state registration, suspension of state registration of a transaction, refusal to state registration of a transaction.

Тематическая рубрика: Юриспруденция.

В современном гражданском обороте недвижимость выступает исключительно важным, фундаментальным объектом с высокой стоимостью и обусловленной ее привлекательностью для различных субъектов. Динамичное развитие оборота недвижимого имущества настоятельно требует совершенствования методов, механизмов его правового регулирования, включая государственную регистрацию прав на недвижимость.

Согласимся с мнением  Е.А. Чефрановой государственная регистрация сделок является средством обеспечения публичной достоверности сведений о заключении сделок. Поэтому, когда законом предусматривается обязательная государственная регистрация сделок гражданско-правовые последствия, основанные на таких сделках, возникают в полном объеме только после их государственной регистрации. Юридический результат государственной регистрации сделки - признание ее законности государством и определение момента ее заключения [7].  

Главной особенностью государственной регистрации является, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данная норма указывает на то, что до государственной регистрации перехода права собственности продавец, как еще не утративший право собственности, продолжает осуществлять прежние правоотношения, например, с арендаторами объекта недвижимости (п. 2 ст. 551 ГК РФ) [2].   

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ) [2].    

В соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом [4].

Государственную регистрацию регламентирует Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Стороны после заключения договора купли-продажи недвижимости обязаны подать заявление на государственную регистрацию права собственности в обговоренные сторонами сроки [6].

Отметим, что регистрация сделки и регистрация прав, возникающих на основании сделки без регистрации самого договора - это разные регистрационные процедуры. Ключевое различие заключается в том, что в первом случае (если сделка подлежит регистрации) сделка не будет считаться заключенной до момента государственной регистрации (а в некоторых случаях закон устанавливает при отсутствии регистрации такое последствие как недействительность сделки). Во втором случае (если сама сделка не регистрируется, а регистрируются права) сделка считается заключенной с момента подписания договора, регистрации подлежат только права на недвижимое имущество, возникающие на ее основании: договоры продажи жилых помещений, договоры продажи предприятия, договоры дарения недвижимости, договоры ренты (если договор предусматривает отчуждение недвижимости), в настоящее время не регистрируются в силу ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 года № 302-ФЗ.   Не подлежат государственной регистрации в Росреестре договоры купли-продажи квартир (ДКП) и иные перечисленные выше договоры. Также не подлежат госрегистрации иные договоры, например, договоры купли-продажи недвижимости, в том числе земельных участков и нежилых помещений, поскольку действующим законодательством это не предусмотрено [2].

 Однако на основании таких договоров должен регистрироваться переход права (передача права собственности на квартиру и иную недвижимость по договору другому лицу). Кроме того, по договору найма, заключенному на срок не менее одного года, регистрируется обременение права собственности на жилое помещение (не сам договор, а обременение).

Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество:

• право собственности на недвижимость (возникновение, переход права собственности на недвижимость, прекращение права собственности);

• право хозяйственного ведения, право оперативного управления;

•  право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

•  сервитут;

• залог недвижимого имущества;

• доверительное управление;

• иные ограничения и обременения недвижимости (арест, аренда и другие запрещения на совершение действий с недвижимостью).

Для государственной регистрации субъекты обязаны подать заявление о регистрации договора или заявление о регистрации перехода права, или заявление о регистрации права на недвижимое имущество (данное заявление заполняется в Росреестре или МФЦ и подписывается заявителем/заявителями законодатель для различных сделок и прав устанавливает различные требования относительно подписания заявлений о регистрации в некоторых случаях допускается подача заявления одной из сторон (например, при регистрации договора аренды или при регистрации нотариальной сделки, залога в силу закона), в других случаях требуется подписание заявлений всеми сторонами (переход права собственности, залог в силу договора и т.д.).

Проблемой, как правило, становить волокита органов Росреестра, хотя законодатель прописал все сроки государственной регистрации.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ). Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона № 218-ФЗ) [5]

По мнению В.А Горемыкина при любых операциях с документами существуют определенные сроки. Но для представления документов для регистрации с недвижимостью сроки не установлены. Подразумевается, что обе стороны заинтересованы завершить сделку в кратчайшие сроки [1]. Регистрация прав (простая письменная форма сделки) 7 рабочих дней, нотариальная сделка 3 рабочих дня (если документы поступили в электронном виде - 1 рабочий день). Одновременное проведение кадастрового учета и госрегистрации прав 10 рабочих дней. Наложение или снятие ареста, залога или иного запрета на основании поступившего в Росреестр судебного акта 3 рабочих дня. 

По определенным основаниям регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации и последующем отказе в ней, если основания “приостановки” не устранены (например, при отсутствии необходимых для регистрации документов), о чем выдает заявителю соответствующее уведомление.

К.И. Марченко, В.Г Шабалин подтверждают, что в таком случае сторонами предоставляется возможность обжалования мотивированного отказа Росреестра в судебном порядке, если стороны сделки считаю, что решение регистратора об отказе в регистрационных действиях являются неправомерным [3].

На практике если субъекты не предоставили полный пакет документов необходимый для государственной регистрации при обращении в МФЦ, то столкнуться с отказом без рассмотрения дела или с приостановкой на три месяца, до выяснения причин субъектам придётся записываться на приём в Росреестр, если с ними никто из сотрудников Росреестра не свяжется.

Проблемой приостановки государственной регистрации является отсутствия исчерпывающего перечня документом необходимых для государственной регистрации в публичном доступе.  

Мы считаем, что существенно сократить количество приостановок сделок поможет внесение в Федеральный закон от 13 июля 2015 г.  218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" исчерпывающего списка необходимых документов для государственной регистрации, а документы, не попавшие в этот список должны быть запрошены по межведомственному запросу в сроки не превышающие отведённые на государственную регистрацию.  

Список литературы:

1. Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью: практическое пособие. М., 2018 С. 56. 

2. Гражданский кодекс Российской Федерации.

3. Марченко К.И. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. М. 2016.С 39.

4. Мельникова Н.Ю Государственная регистрация прав на недвижимое имущество // Молодой ученый. 2020. № 50 (340). С.275-277. 

5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010.

6. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (в ред. изм. от 28.12.2022) "О государственной регистрации недвижимости".

7. Чефранова Е.А. Учебник 2005 года.