Признание права собственности участниками долевого строительства в процедуре банкротства застройщика 

Recognition of ownership by participants of shared construction in the bankruptcy procedure of the developer

Автор: Савицкая Виктория Владимировна

ФГАОУ ВО «ЮУрГУ (НИУ)», г. Челябинск, Россия. 

e-mail: vdsavits@rambler.ru

Savitskaya Victoria Vladimirovna

Federal State Autonomous Educational Institution of Higher Education “SUSU (NRU)”, Chelyabinsk, Russia

e-mail: vdsavits@rambler.ru 

Аннотация:В статье раскрываются некоторые особенности защиты права собственности дольщиков в процедуре банкротства застройщика, анализируются положения VII параграфа Закона о банкротстве (банкротство застройщиков), а также проблемы, возникающие в правоприменительной практике. Отмечается несовершенство действующего законодательства, недостаточная проработанность вопроса защиты права собственности участников долевого строительства в процедуре банкротства застройщика. 

Abstract: The article reveals some features of the protection of property rights of interest holders in the bankruptcy procedure of a builder, analyzes the provisions of paragraph VII of the Bankruptcy Law (bankruptcy of builders), as well as problems that arise in law enforcement practice. There is an imperfection of the current legislation, insufficient elaboration of the issue of protecting the property rights of participants in shared construction in the bankruptcy procedure of the developer.

Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, участник долевого строительства, банкротство застройщика, признание права собственности. 

Keywords: agreement on participation in shared construction, participant in shared construction, bankruptcy of the developer, recognition of ownership.

Тематическая рубрика:Юриспруденция и право.

Строительство жилья в России сравнительно недавно регулируется № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и иными нормативно-правовыми актами, однако, они не обеспечивают должную защиту прав граждан и их инвестиций. Особенно критично стоит вопрос надлежащей защиты прав дольщиков в процедуре банкротства застройщиков. В №127-ФЗ «О несостоятельности» был введен особый VII параграф, предусматривающий дополнительную защиту дольщиков, как непрофессиональных инвесторов [5]. Ввиду общей экономической нестабильности и кризисных явлений в стране, актуальность проблемы банкротства девелоперов становится все более явной. В связи с этим остро стоит проблема осуществления гражданско-правовой защиты вещных прав дольщиков в процедуре банкротства застройщика. Целесообразно осуществлять ее путем признания права собственности, хотя действующим законодательством это прямо не предусмотрено. 

Установление права собственности представляет собой защиту обязательственных прав на имущество по гражданско-правовым договорам, таким как договор об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. В частности, иск о признании права собственности на объекты недвижимого имущества применяется, когда имеет место быть нарушение прав дольщиков, как добросовестных приобретателей. Приоритет вещно-правовых путей защиты над другими способами сохраняется ввиду их социального значения, а также ввиду того, что иные способы защиты не отвечают признакам эффективности.

Меры ответственности застройщиков за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве перед дольщиками в большинстве своем сводятся к финансовым санкциям в отношении него. Например, из буквального толкования ст. 12.1 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» можно сделать вывод, что законодатель считает достаточным обеспечением исполнения обязательств по договору долевого участия наличие у дольщиков права залога земельного участка; возможности отказа от исполнения заключенного договора в случае нарушения застройщиком обязательств по строительству; а также взыскание неустоек, штрафов, пеней.

Зачастую именно такими способами дольщики, если застройщик не исполняет обязательство перед ними, пытаются восстанавливать свои права. Данные способы, возможно, имеют разумное обоснование, однако, совершенно не эффективны в случае, когда застройщик терпит финансовые трудности, а в отношении него возбуждено производство по признанию банкротом. В данном случае, взыскание понесенных убытков и иных финансовых санкций с застройщика, а также требование возврата уплаченных за объект долевого строительства денежных средств только усугубляет его финансовое положение, блокирует ведение хозяйственной деятельности. 

Не стоит забывать, что правовая природа договора участия в долевом строительстве являет в себе инвестирование денежных средств граждан в строительство многоквартирных жилых домов с целью приобретения в дальнейшем в частную собственность жилых помещений (ст. 35,40 Конституции РФ). Поэтому способы защиты нарушенного права, должны способствовать получению приобретаемой недвижимости в собственность. Попытка разъяснить, какие способы защиты нарушенного прав дольщиков являются надлежащими, была предпринята в Обзоре практики Президиума ВС РФ от 04.12.2013 года. В нем говорится: «Требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве. Истцы вправе до окончания строительства дома требовать признания за ними права на незавершенный строительством объект. Участвуя в инвестировании строительства на долевых началах, истцы вступили в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной квартиры в многоквартирном доме».

По смыслу ст. 309, 310 ГК РФ, а также исходя из многочисленной судебной практики ВС РФ «участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору долевого участия в строительстве, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение договора со стороны застройщика, а в случае нарушения обязательств - обратиться в суд за восстановлением нарушенных прав путем признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, соответствующую оплаченному жилому помещению». Таким образом, основываясь на выводах ВС РФ, можно заключить, что надлежащим способом защиты нарушенного права дольщиков является обращение в суд с иском о признании права собственности. Предъявление иска о признании права собственности оправдано риском включения помещения в конкурсную массу должника с последующей реализацией в целях удовлетворения требований всех кредиторов застройщика.

Прямого указания для признания права собственности на объекты строительства в законе об участии в долевом строительстве нет. Данное требование вытекает из общих норм гражданского законодательства. Согласно п. 30 постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Из смысла указанных норм в совокупности с положениями №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности дольщиков объектов незавершенного строительства. В ст. 12 ГК РФ в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права собственности.

В целом по России практика удовлетворения подобных исковых заявлений разнится. Одного лишь факта исполнения обязательств со стороны добросовестного приобретателя, в некоторых случаях бывает недостаточно. Отказные решения судов чаще всего базируются на положениях, указанных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.06.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Согласно положениям данного Пленума, право собственности на недвижимость из природы договора об инвестиционной деятельности не возникает. В некоторых случаях суд отказывает в признании права собственности за истцами, если посчитает, что поскольку объект незавершенного строительства не прошел кадастровый учет, доказать наличие объекта незавершенного строительства и выделить долю в нем не представляется возможным. В то же время, Судебная Коллегия по Гражданским Спорам ВС в своем Определении от 24.06.2014 года по делу N18-КГ14-51 однозначно высказалась по этому вопросу: «Отсутствие кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства не препятствует признанию на него права собственности».  

Особое внимание стоит уделить ситуации, когда дольщик в силу различных причин не успевает обратиться в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, а процедура банкротства застройщика уже запущена. В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве, рассмотрение дел о признании права собственности, предъявленных к застройщику, с момента применения к нему одной из процедур несостоятельности, подведомственно арбитражному суду. Стоит отметить, что арбитражная практика по признанию прав собственности, основываясь на общих нормах несостоятельности и руководствуясь введением особых положений параграфа VII в закон о банкротстве о дополнительной защите прав дольщиков, складывалась до недавнего времени не в их пользу. Однако, Судебной Коллегией по экономическим спорам ВС РФ от 24.02.2015 года по делу N305-ЭС14-1186 определено следующее: «права и законные интересы граждан-участников долевого строительства подлежат судебной защите путем закрепления за ними, наряду с иными гражданами, общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом». Конституционный принцип равенства выступает в роли основания для удовлетворения искового заявления о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, поданного в рамках дела о несостоятельности застройщиков. Это право участников строительства является исключительным и допустимо только при наличии судебных актов о признании права за иными участниками строительства, принятых до введения в отношении застройщика процедуры наблюдения. 

Признание права собственности, как на объект незавершенного строительства, так и на готовый объект, будь то квартира, или нежилое помещение - эффективный способ правовой защиты нарушенных вещных прав граждан. Несомненно, «на руку» дольщикам играет вариативность норм гражданского права, их широкое толкование. Однако, в обоснование исковых требований о признании права собственности чаще всего положена именно сложившаяся в России правоприменительная практика. Таким образом, можно прийти к обоснованному выводу, что признание права собственности в процедуре банкротства застройщика, как важный механизм защиты вещного права, должен быть детально регламентирован законодательством.

Список литературы:

1. «Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2017)» (утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017)  // Солидарность. - N 26. - №19. - 26.07.2017.

2. «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013)  // Бюллетень Верховного Суда РФ. - N 3. - март, 2014.

3. Дорохина, Е.Г. Правовой статус участников строительства при банкротстве застройщиков / Е.Г. Дорохина // Закон. - 2013. - № 7. - С.119-123.

4. Загиров, Ф.В. Обзор заседания рабочей группы по применению Арбитражного процессуального кодекса РФ / Ф.В. Загиров // Вестник Арбитражного суда Московского округа. 2013. Вып. №1. С.126

5. Кузнецов, А.П. Банкротство застройщика: теория и практика защиты прав участников строительства: монография / А.П. Кузнецов. - М.: Проспект - М., 2017. – 112 с. 

6. Некрасов О.С. Банкротство застройщиков / О.С. Некрасов // Арбитражный управляющий. - 2014. - № 6. - С.26-31.