Риски покупателя при заключении договора купли-продажи жилого помещения

Risks of the buyer at the conclusion of the contract of sale of residential premises

Автор: Верхотурова Татьяна Сергеевна

Юридический институт ИГУ, г. Иркутск, Россия

E-mail: newaddress38@yandex.ru

Verkhoturova Tatyana Sergeevna

Law Institute, Irkutsk, Russia

E-mail: newaddress38@yandex.ru

Аннотация: В данной статье рассматриваются основные риски покупателя при заключении договора купли-продажи жилого помещения. Актуальность данной темы выражается в том, что в настоящее время данная сделка является очень распространенной, но проблемной во многих аспектах. В статье показано взаимодействие сторон при заключении договора купли-продажи жилого помещения.

Annotation: This article discusses the main risks of the buyer when concluding a contract for the sale of residential premises. The relevance of this topic is expressed in the fact that at present this transaction is very common, but problematic in many aspects. The article shows the interaction of the parties in the conclusion of the contract of sale of residential premises.

Ключевые слова: жилое помещение, риски покупателя, договор продажи недвижимости, договор купли-продажи жилого помещения.

Keywords: residential premises, buyer's risks, real estate sale agreement, contract of sale of residential premises.

Тематическая рубрика: Юриспруденция.

В большинстве случаев при заключении договора купли-продажи жилого помещения больше всего рисков несет, как правило, покупатель. Фактически, без какой-либо юридической поддержки покупатель недвижимости не может совершить сделку без страха понести определенные риски. Как показывает практика, покупатели не видят важные моменты, на которые стоило бы обратить внимание при покупке жилого помещения. Так, сопровождение такой сделки с грамотным специалистом, помогает сторонам провести честную сделку. Такой специалист помогает покупателю проверить объект недвижимости и принять окончательное решение о покупке.

Риски при покупке жилого помещения у покупателя могут возникнуть на любом из этапов проведения сделки. Так, они могут возникнуть в период заключения договора, исполнения такого договора, а также в момент государственной регистрации перехода права собственности. Риски при совершении сделок по покупке жилой недвижимости возникают по причине пороков в том или ином элементе или этапе сделки, которые вместе или по отдельности могут привести к признанию сделки недействительной, договора незаключенным, истребованию имущества и прочим неблагоприятным последствиям.

Рассмотрим одни из самых распространенных рисков покупателей при покупке жилого помещения.

Риск неправильного определения предмета договора. Условия о предмете договора продажи недвижимости являются одним из существенных условий такого договора. Так, данные о предмете договора позволяют индивидуализировать конкретное жилое помещение. При несоблюдении данных условий договор будет считаться незаключенным. Правовые последствия незаключенного договора настоящим законодательством четко не урегулированы. Практика такова, что к данным отношениям применяются правила о неосновательном обогащении. Таким образом, стороны возвращают друг другу неосновательно полученное по договору, а в случае невозможности такого возврата - возмещают стоимость в деньгах.

Для того чтобы минимизировать риск неправильного определения предмета договора в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 указывается, что согласно положениям ст. 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществима путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае сели в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон [1].

Индивидуализация недвижимого имущества осуществляется уполномоченным органом при кадастровом и техническом учете, и все характеристики отражаются в техническом паспорте и заносятся в реестр. При помощи данной процедуры объект недвижимости приобретает свою уникальность.

Сразу же хочется немного отметить о переходе риска случайной Гибели или случайного повреждения недвижимого имущества от продавца к покупателю. Здесь стоит обратиться к общим положениям о договоре купли-продаже, а именно к ст. 459 ГК РФ, согласно которой риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. Так как мостом исполнения обязательства по передачи недвижимости согласно ст. 316 ГК РФ является место нахождения такого имущества, то обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент предоставления товара в распоряжение покупателя. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, сели он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом. Однако свободу договора в этом вопросе еще никто не отменял [2].

Важно отметить положение статьи 460 ГК РФ, которой установлена обязанность продавца передать покупателю недвижимость свободной от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц [3].  Из этого положения вытекает следующий риск покупателя - риск наличия прав третьих лиц на недвижимость. В случае, если продавец не исполнит данную обязанность, то для него могут наступить неблагоприятные последствия в виде возникновения на стороне покупателя права требовать уменьшения цены недвижимости или даже расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на эту недвижимость. Указанные правила применяются и в том случае, когда в отношении продаваемой недвижимости к моменту сё передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Стоит отметить о том, что также одним из существенного условий в договоре продажи жилого помещения является перечень лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Если такие граждане существуют, но в договоре они не указаны, такой договор будет считаться незаключенным.

На практике нередко встречаются случаи, когда указанные третьи лица предъявляют свои права на жилое помещение после заключения договора купли-продажи, обременяя при этом права покупателя, или даже оспаривают сделку. Данная ситуация представляется для покупателя весьма неприятной и достаточно проблемной.

Для юридической чистоты сделки и во избежание проблемной ситуации для покупателя ему необходимо различными способами проверить наличие или отсутствие третьих до заключения договора. Во-первых, это можно сделать путем подачи запроса в органы Росреестра и заказа выписки из реестра прав на недвижимость, зная лишь точный адрес приобретаемой квартиры. Во-вторых, покупатель может попросить продавца выписку из домовой книги или саму домовую книгу, в которой должны быть указаны зарегистрированные в квартире лица. Также покупатель вправе использовать и иные способы, например, титульное страхование или обратиться к нотариусу, который вел наследственное дело для получения информации о наследниках и т.д.

К тому же помимо самого договора купли-продажи недвижимости, передаточного акта, документов удостоверяющих личность сторон и иной сопутствующей документации в соответствующих случаях также могут потребоваться: свидетельство о праве собственности, выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире: согласие залогодержателя; нотариальное согласие получателя рентных платежей; разрешение органа опеки и попечительства; нотариально удостоверенное согласие супруга; нотариально удостоверенная доверенность представителя и т.д.

При рассмотрении рисков при заключении соответствующего договора, следует обратить внимание на принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К формально-правовым принципам государственной регистрации прав на недвижимость относятся следующие: принцип публичности; принцип специалитета; принцип частной инициативы; принцип легалитета; принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию прав на недвижимость.

Рассмотрим некоторые принципы. Так, принцип публичности означает, что сведения о правах на недвижимость в государственном реестре прав на недвижимость для всех заинтересованных лиц являются открытыми. Принцип частной инициативы означает, что только правообладатель может начать процедуру государственной регистрации своих прав на недвижимость. При этом проведение государственной регистрации прав на недвижимость не является обязанностью правообладателя перед государством. Принцип специалитета заключается в том, что регистрация прав осуществляется в виде записи по каждому объекту недвижимости.

Принцип легалитета реализуется путем предоставления регистрирующим органам полномочий по проверке действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, т.е. проведения правовой экспертизы представленных на регистрацию документов и проверки законности регистрируемой сделки.

Таким образом, принципы государственной регистрации прав на недвижимость отражают объективные потребности организации оборота недвижимости. Произвольный подход к конструированию норм, организующих оборот недвижимости, не приведет к желаемой цели - созданию непротиворечивой и эффективной системы права недвижимости [4].

Литература:

1. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994. № 51-ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 1996. - № 32.

2. Постановление Пленума Верховного арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // СПС КонсультантПлюс

3. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26.01.1996 № 14-ФЗ// Собр. законодательства РФ. – 1996. - №5.

4. Пустовалова Елена Александровна Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Пробелы в российском законодательстве. 2011. № 6.