Особенности договора продажи отдельных видов недвижимости

Features of the contract for the sale of certain types of real estate

Автор: Верхотурова Татьяна Сергеевна

Юридический институт ИГУ, г. Иркутск, Россия

E-mail: newaddress38@yandex.ru

Verkhoturova Tatyana Sergeevna

Law Institute, Irkutsk, Russia

E-mail: newaddress38@yandex.ru

Аннотация: В данной статье представлен анализ некоторых особенностей договора продажи отдельных видов недвижимости. Актуальность данной темы выражается в том, что самой распространённой сделкой с недвижимостью является ее купля-продажа. В статье рассмотрены особенности продажи земельных участков, а также жилых помещений.

Annotation. This article provides an analysis of some features of the contract for the sale of certain types of real estate. The relevance of this topic is expressed in the fact that the most common transaction with real estate is its purchase and sale. The article deals with the features of the sale of land plots, as well as residential premises.

Ключевые слова: недвижимость, объекты недвижимости, договор продажи недвижимости.

Keywords: real estate, real estate objects, real estate sale agreement.

Тематическая рубрика: Юриспруденция.

Недвижимость в настоящее время является неотъемлемой частью жизни людей и деятельности, которую они осуществляют в различных сферах жизни общества. На данный момент существует большое количество классификаций объектов недвижимости, поскольку эти объекты отличаются друг от друга по различным признакам.

Объекты недвижимости можно классифицировать по происхождению недвижимости, исходя из экономического критерия, по форме собственности, в зависимости от характера использования, по функциональному назначению и др. Перечень классификаций объектов недвижимого имущества не является исчерпывающим, и всегда может быть дополнен. Классификационные признаки недвижимости позволяют индивидуализировать конкретный объект недвижимости.

Законодателем дается открытый перечень объектов недвижимости, согласно которому можно выделить два критерия отнесения вещей к данной категории:

1) Материальный. Данный критерий означает степень, с которой вещь связана с землей.

2) Юридический. Это означает, что конкретная вещь является недвижимостью в силу положений закона. Например, воздушное судно по своей природе движимая вещь, то есть оно может спокойно перемещаться в пространстве и может быть отделено от земли, но законодатель относит его к недвижимым вещам.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что вещь является недвижимой в силу своих природных свойств или если данный факт прямо указан в законе.

Исходя из этого, можно сказать, что в рамках продажи недвижимости законодатель выделяет отдельные разновидности, учитывая специфические признаки видов отдельных видов недвижимости. Предлагаю в данной работе рассмотреть особенности договора продажи земельного участка и договора продажи жилых помещений. 

Договор продажи земельного участка. Особенности купли-продажи земельных участков регламентированы Земельным кодексом РФ. Земельный участок является особым предметом данного договора, поскольку при заключении договора необходимо указать все точные реквизиты объекта для его конкретизации. Одним из главных условий является обязательность прохождения земельным участком кадастрового учета. Кадастровый номер земельного участка является уникальным, присущий только конкретному объекту. Он помогает индивидуализировать конкретный земельный объект.

Цена земельного участка также является одним из основных условий продажи. Учитывая рыночные условия, исходя из спроса и предложений на рынке продажи земельных участков, будет формироваться цена конкретного земельного участка. Стороны при определении цены участка могут использовать нормативную цену при определении цены конкретного земельного участки, подлежащего оплате. Рыночная стоимость земельного участка формируется с учетом положение Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В том случае, когда собственником земельного участка является публичное образование, при продаже необходимо обязательно предварительно провести оценку земельного участка специализированной организацией [1, с.23].

Продажа земельных участков, как и других объектов недвижимости осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Однако, необходимо сказать о том, что есть некоторые категории земель, к которым предъявляются определенны требования при продаже, такие требования нельзя нарушать. Например, земли сельскохозяйственного назначения. Так, в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» субъект Российской Федерации или в некоторых случаях муниципальное образование имеют преимущественное право покупки.

Устанавливается обязанность продавца известить в письменном виде о намерении продать земельный участок. И только в случае отказа или молчания со стороны уполномоченных органов от лица субъекта Российской Федерации или муниципального образования возможна продажа земельного участка третьему лицу по цене не ниже, указанной в предложении. Невыполнение данного условия влечет ничтожность такой сделки.

Также, стоит упомянуть о том, что участниками сделки с землями сельскохозяйственного назначения не могут быть иностранные субъекты. Они могут использовать данные земельные участки лишь на праве аренды.

В гражданском кодексе РФ в общих положениях о купле-продаже предусматривается условие о качестве продаваемого товара. Такое правило можно также применить и к продаже земельных участков, но с некоторыми особенностями. Большинство ученых юристов считают, что условие о качестве должно стать существенным для продажи земельных участков. Согласно договору, продавец обязан передать товар пригодный для целей его использования, однако не все земельные участки являются одинаковыми по своим свойствам. Некоторые участки могут быть истощенные питательными элементами, в результате чего получение хорошего урожая невозможно. Поэтому применение ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации к земельным участкам затруднительно, поскольку довольно таки сложно определить «ненадлежащее качество» земельного участка непосредственно перед самой покупкой. Данный факт часто приводит к различным судебным спорам и проведению различного рода экспертиз. Данную проблему можно решить за счет детального описания качеств продаваемого земельного участка [2, с. 925].

Особенность продажи жилых помещений. Гражданский кодекс Российской Федерации содержит отдельную статью по поводу особенности продажи жилых помещений. Одним из главных условий договора о продаже жилого помещения являются указания всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность. Объект жилой недвижимости должен быть описан в договоре в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации прав недвижимости». Должны быть указаны: вид (название) объекта: здания и сооружения, жилой дом, садовый дом, дача, квартира, часть здания, жилое помещение, часть дома, часть квартиры; адрес (местоположение); литеры или номера строений, условный номер объекта, присвоенный органом по регистрации прав, в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом; этажность объекта; этаж и номера помещений на поэтажном плане; площадь объекта [3, с.87].

Предметом договора купли-продажи должно быть лишь изолированное жилое помещение, или ее часть. Легитимного понятия жилого дома в законодательстве нет. Таким образом можно предположить, что законодатель рассматривает жилой дом, как здание, обладающее специальным назначением, для постоянного проживания граждан, в том числе для использования в качестве общежитий или служебных помещений.

Еще одним существенным условием договора продажи жилого помещения является цена продаваемого имущества. Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества. Цена жилого помещения устанавливается соглашением сторон.

На протяжении многих лет, не решаемым вопросом в законодательстве и судебной практике была проблема заключения договора купли-продажи жилого помещения по цене, отличающейся от цены, указанной в договоре. Зачастую при продаже жилой недвижимости ее стоимость существенно занижалась в тексте сделки.

В 2013 году в ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации были внесены существенные изменения в отношении правового регулирования недействительности притворных сделок. В новой редакции к притворной сделке относятся не только сделки, совершенные под прикрытием другой сделки, но и те, которые заключены сторонами на иных условиях, не соответствующих действительности. Считается абсолютно справедливым законодательное решение к договорам купли-продаже жилой недвижимости с существенно заниженной или завышенной ценой по договору, не соответствующей реальной внесенной стоимости, о признании притворной сделкой и применении к такого рода операциям соответствующих правовых последствий. Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой жилья, кадастровой (нормативной) ценой, данными независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена жилья может быть как выше, так и ниже оценки [5].

Также, как говорилось ранее, существенным условием данного договора является указание в тексте соглашения лиц, которые будут сохранять в соответствии с законодательством право пользования жилым помещением после его приобретения. Данное условие гарантирует право на жилище, проживающих в продаваемом жилом помещении [5].

Согласно гражданскому и жилищному законодательству сохраняют права пользования жилым помещением после его отчуждения, в частности: наниматели и постоянно проживающие с ними граждане; ссудополучатели, проживающие в жилом помещении на основании договора безвозмездного пользования (ссуды); получатели ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, чья потребность в жилище обеспечивается проживанием в данном помещении; получатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа; члены семьи (в том числе бывшие члены семьи) продавца приватизированного помещения, имевшие в момент приватизации равные с ним права, если иное не предусмотрено законом или соглашением между ними и продавцом.

Также хотелось бы немного добавить про особенности купли-продажи комнат в коммунальных квартирах. Так, в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, одной из самых распространенных сделок с недвижимостью является договор продажи недвижимости. Данный договор является разновидностью договора купли-продажи.

Литература:

1. Костина О.В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков / О.В. Костина // Нотариус. 2010. № 2. С. 23-26.

2. Зенин И.А. Гражданское право : учебник для академического бакалавриата / И.А. Зенин. 17-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство Юрайт, 2016. 655 с.

3. Иванова Е.В. Гражданское право. Особенная часть: учебник и практикум для вузов / Е.В. Иванова. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство Юрайт, 2022. 344 с.

4. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994. № 51-ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 1996. - № 32.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005. - № 1 (часть 1). - ст. 14.